買主が見るのは、
部屋の中だけでは
ありません。
株式会社AMIDAS（屋号 おうちカンパニー茨木駅前店）は、大阪府茨木市駅前の不動産会社です。マンションの売却でお売りになるのは専有部分ですが、買主が判断材料にするのはこれから毎月払い続ける管理費と修繕積立金、そして建物全体の管理の状態です。つまり売却の準備は、部屋を片づけることより先に、建物の情報を揃えるところから始まります。何を、どこから取り寄せておけばよいのか。売り出す前の段階からご相談ください。
§01売り出す前に、つまずきやすいところ
- 何を用意すれば売り出せるのか、順番が分からないまま止まっている
- 管理規約や修繕の計画書が手元になく、どこに聞けばよいのか分からない
- 相続で引き継いだ部屋で、管理組合から届く書類の中身を把握できていない
- 室内を片づけてからでないと相談してはいけないと思っている
- 売り出したあと、いつまで管理費と修繕積立金を払い続けるのか読めない
- 物件から離れた土地で暮らしており、部屋にも管理人室にも足を運べない
片づけも清掃も、ご相談の前提ではありません。現況のままお声がけいただいたほうが、必要な準備を先にご案内できます。
§02買主は、毎月の負担から逆算しています
マンションを探している方は、価格そのものだけを見ているわけではありません。購入後に毎月かかり続ける管理費と修繕積立金を、住宅の予算に足して考えています。同じ価格の2部屋でも、毎月の負担が違えば、家計にとっては別の買い物になります。だから売る側にとっても、この2つの額と、そこに至る建物の事情は先に整理して伝えるべき情報です。
| 買主が見るところ | 何を確かめているのか | 売主側で準備できること |
|---|---|---|
| 管理費 | 毎月の負担額と、そこに含まれるサービスの範囲 | 直近の額と内訳を確認しておく |
| 修繕積立金 | いまの額と、これから上がる見込みがあるか | 長期修繕計画の有無と見直し時期を確認しておく |
| 建物の管理の状態 | 共用部分の清掃・修繕がきちんと回っているか | 過去の修繕履歴を確認しておく |
| 使い方のきまり | ペット・楽器・リフォームの可否など暮らし方の制限 | 管理規約と使用細則を手元に用意しておく |
| 専有部分 | 間取り・水まわり・日当たり | 現況のままで構いません |
上4つは部屋の外側の話です。ここが揃っていると、買主の検討が止まりにくくなります。
§03売り出す前に、取り寄せておくもの
いずれも管理会社または管理組合で確認できるものです。ご自身で取り寄せるのが難しい場合は、どこへ何を依頼すればよいかを一緒に整理します。お手続きそのものを当社が代行するものではありませんが、進め方はご一緒できます。
| 書類 | これで分かること | 売却でどう効くか |
|---|---|---|
| 管理規約・使用細則 | ペット・楽器・リフォーム・駐車場などのきまり | 買主の暮らし方に直結するため、質問が集中します |
| 長期修繕計画 | 今後の大規模修繕の時期と資金の見通し | 修繕積立金が上がる見込みを説明できます |
| 総会議事録 | いま管理組合で議題になっていること | 買主が引き継ぐ事情を、先にお伝えできます |
| 修繕の履歴 | これまでに何を直してきたか | 建物が手入れされてきたことの裏づけになります |
| 管理費・修繕積立金の額 | 毎月の負担と、滞りの有無 | 買主が予算を組む土台になります |
| 登記の名義 | いまの所有者が誰になっているか | 相続後に名義が変わっていないと、売却の手前で止まります |
管理費や修繕積立金に滞りがある場合も、隠さずお話しいただいたほうが正確な見通しをお出しできます。売却の条件に関わる部分なので、後から分かるほうがご負担になります。
仲介から再生まで、同じ窓口で
- 宅地建物取引業 大阪府知事 (1) 第66281号（売却仲介・買取・賃貸・投資のご相談）
- 買い取った住まいを自社で作り直す体制（間取りと水まわりから手を入れます）
- 注文住宅の自由設計まで自社で対応（戸建てのご相談も同じ窓口です）
- 大阪府茨木市駅前／JR茨木駅 徒歩7分・阪急茨木市駅 徒歩13分
直すところまで自社で手掛けているので、売れるまで待つ道と、時期を決めて終える道を、同じ相手に並べて相談できます。
§04売り出している間も、費用は出ていきます
売却でいちばん後悔につながりやすいのは、金額そのものより売り方の仕組みを知らないまま進めてしまうことです。買主を探す仲介は、ご希望額に近づけられる可能性がある一方で、決まるまでの期間が読めません。マンションの場合、その間も管理費・修繕積立金・固定資産税が毎月出ていきます。手元に残る金額は、売却価格からこの積み重ねを引いたものです。
| 比べるところ | 仲介で買主を探す | 当社が買主になる |
|---|---|---|
| 金額 | ご希望額に近い金額で決まることもあります | 相場と再生の見通しから算出します |
| 時期 | 買主が現れるまで読めません | 金額が決まれば日程を組めます |
| その間の毎月の費用 | 売れるまで払い続けます | 引き渡しまでの短い期間です |
| 室内の準備 | 内見があるため、片づけと清掃が必要です | 現況のままで構いません |
| 周囲への知られ方 | 広く募集するため、売り出しが伝わります | 公開して募集する必要がありません |
| 向いている方 | 時間をかけてでも条件を追いたい方 | 時期を決めたい方・手間を最小にしたい方 |
どちらが得かは、ご事情によって入れ替わります。決める前に、両方の数字を並べてご確認ください。
§05代表ごあいさつ
売却のご相談をいただくとき、私たちがまず伺うのは物件の条件ではなく、そこに至ったご事情です。相続で引き継いだ部屋、住み替えの時期、遠方へ移ることになった経緯——同じ間取りの部屋でも、背景はひとつずつ違います。マンションの売却は、書類を揃えたり管理組合とのやり取りを確かめたりと、ご自身では手が届きにくいところが多い進み方です。だからこそ、機械的な査定や条件の押し付けではなく、いま何が分かっていて何が分かっていないのかを一緒に並べるところから始めたいと考えています。売らないほうがよいという結論になることもあります。そこまで含めてご相談いただける相手でありたいと思っています。
代表の北山は、新卒で不動産業界に入り、仲介と買取の現場で経験を積んできました。前職では営業成績1位を達成し、その後ブロック長兼店長として組織を任され、同じ年に独立して株式会社AMIDASを設立しています。スタッフは代表を含め4名です。
§06決めないまま置いておくと
- 修繕積立金が上がることがある長期修繕計画の見直しで負担が増える場合があり、買主もそこを見ています。上がってからでは、売り出す条件も変わります。
- 管理組合からの連絡が届かなくなる住所の届け出が古いままだと通知を受け取れず、決議や工事の事情を知らないまま時間が過ぎます。
- 換気が止まり、室内が傷む使っていない部屋は水まわりやクロスの傷みが進みます。内見の印象にも響きます。
- 決められる人が増えていく次の相続が起きるたびに持ち分の持ち主が増え、売り出す価格ひとつ決めるにも全員の足並みを揃える必要が出てきます。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
登記の手続きそのものは司法書士など専門家の領域です。当社は不動産の側を担当します。空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除についても、適用期間が4年間延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の適用可否は税理士や、お手続きを担当する宅地建物取引業者にご確認ください。
§07お引き受けできること
売却の仲介（媒介）
買主を探す形でお手伝いします。売り出す前の準備、価格の決め方、内見の受け方まで、順番に整理しながら進めます。
当社による買取
当社が買主になります。室内が古いままでも、荷物が残っていても構いません。金額が決まれば、引き渡しの日程を組めます。
リノベーションによる再生
間取りと水まわりから作り直します。買い取ったあとの姿を先に描けるので、内装の古さを理由に金額を大きく下げる必要がありません。
売らずに持つ場合のご相談
貸す、当面そのままにする、といった進め方も含めてご相談を承ります。売ると決めていない段階で構いません。
管理組合とのお手続きや書類の取り寄せについては、どこへ何を依頼すればよいかを一緒に整理します。手続きそのものを当社が代行するものではありません。
§08対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 中心エリア 大阪府茨木市・高槻市
- 近隣エリア 吹田市・豊中市・摂津市など大阪府北部
- そのほかの大阪府内 物件の場所とご事情によりご相談を承ります
- 店舗 JR茨木駅 徒歩7分／阪急茨木市駅 徒歩13分（スギ薬局向かい・両泉ビル2階）
茨木市は駅周辺を中心に利便性の高い立地が多く、マンションの需要と供給のバランスが活発です。通勤・通学の便を重視する共働き世帯や単身層、コンパクトで効率的な暮らしを好む層からの引き合いが中心です。建築資材の高騰で新築住宅の単価が上がったぶん、中古を自分好みに手を入れて住みこなしたいという探し方が増えています。
§09よくある質問
| 特選エリア | 大阪府茨木市 大阪府高槻市 大阪府吹田市 |
|---|---|
| 業種 | 不動産取引会社 |
| 主な業務 | 不動産購入（戸建て・マンション・土地）、不動産売却（無料査定）、賃貸、投資相談、自由設計（注文住宅） |
| 郵便番号 | 〒567-0888 |
| 所在地 | 大阪府茨木市駅前3丁目2-5 |
| 電話 | 0120-29-9116 |
| FAX | 072-629-9117 |
| 店舗名 | おうちカンパニー茨木駅前店 |
| 会社名 | 株式会社ＡＭＩＤＡＳ |
| 代表者 | 北山哲斗（代表取締役） |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | なし（年末年始） |
| その他 | 大阪府知事 (1) 第66281号 |
| リンク | ホームページ 売却サイト |
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| アクセス | JR茨木駅：改札出て右側"東出口"から駅を出て、JR茨木駅前商店街をまっすぐ進み、突き当たり"馬渕教室"を矢印に沿って曲がり道なりに進むと、スギ薬局が左手に見え、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。／阪急茨木市駅：南改札口を出て出口5番からエスカレーターで地上に降り、出口5番Bから外に出て矢印の方向に進み、横断歩道を渡りファミリーマート側に向かって真っ直ぐ歩き、茨木市役所を超えると右手にスギ薬局があり、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。 |
- 住所：大阪府茨木市駅前3丁目2-5
- 電話：0120-29-9116
- アクセス：JR茨木駅：改札出て右側"東出口"から駅を出て、JR茨木駅前商店街をまっすぐ進み、突き当たり"馬渕教室"を矢印に沿って曲がり道なりに進むと、スギ薬局が左手に見え、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。／阪急茨木市駅：南改札口を出て出口5番からエスカレーターで地上に降り、出口5番Bから外に出て矢印の方向に進み、横断歩道を渡りファミリーマート側に向かって真っ直ぐ歩き、茨木市役所を超えると右手にスギ薬局があり、その向かいのビル"両泉ビル"2階が（株）AMIDASになります。
